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シェアハウスの作り方(ギー犬の場合)

ギークハウス

 

「シェアハウスの作り方を教えてください」と聞かれたことがあります。
私と、その場にいたギー湯|茶管理人のアーロンさん2人して「物件次第だよ!」と答えたのですが、とても不満そうな「それが聞きたいんじゃねーんだよ!」的な顔をされたので、もうちょっと噛み砕いて書いてみようと思います。

前提として
a. 賃貸物件
b. 契約名義人 兼 シェアハウス管理人はその物件に居住する
c. 部屋数=入居者数(ドミトリーにしない)
という3つの条件で書いています。
(※うまく立ち上がったら本人は退去してそこに別の人を住まわせてもいいと思いますが)

目次
1.自分名義で借りれる最大家賃を計算 or 法人作る
2.シェアに向いている間取り・向いていない間取り
3.駅からのアクセス(立地)
4.ルームシェア可物件であること
5.家具・内装の確保
6.店子の家賃設定
7.入居者の募集
8.日々の生活という運営

1.自分名義で借りれる最大家賃を計算 or 法人作る

前提aとして賃貸です。つまり入居審査があります。審査の目安は、家賃が年収÷12の3割、もしくは1/3です。年収300万の人が15万円の物件を「シェアするから!1人5万だから払えるよ!」と言っても、おそらく審査に落ちます。
そういった場合は入居者と連名で契約しろなどと言われるかもしれないですが、その場合1人の都合が悪くなったら解約になるなどのリスクがあります。契約レベルでは他の人をなるべく介在させない方がいいです。

ちょっと前に渋谷でシェア物件を探していたんですが、家賃が20万前半の物件を借りるには年収は900万必要だと言われて断念しました。
ただし、そういった物件でも個人名義ではなく法人名義にすることで、借りられる可能性は出てきます。シェアハウスを事業として開業届を出してしまえばいいのです。
法人を作ることで法人契約で借りられる可能性は出ますが、そういった場合は敷金は4ヶ月が基本だったと思います。お金は貯めておきましょう。

まあ、家賃=リスクです。低めが吉。個人名義で契約出来ない高額物件に手を出すよりは、「安い物件にどう付加価値をつけていくか?」を考える方が建設的です。

2.シェアに向いている間取り・向いていない間取り

予算感が定まったら物件を探しましょう。
ここで、間取り的に「これはシェアに向いてない」というのがあるのでご紹介します

a. 部屋が通り道になる
例えばこんな物件。

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3DKで2階に3部屋ありますが、右端の和室に行くためには真ん中の和室を通る必要があります。通り道になる真ん中の和室はプライベートが確保できないので「3人で個室として住む」間取りとしては不適切です。

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これはリビングの隣の部屋が通路になるパターン。そういう配置であれば、リビングとして使えばいいのでなんとかなります。

逆に、「他の部屋を通らないで(廊下やリビングを通り道にして)アクセスできる」間取りはちゃんと呼び名があって、「振り分けタイプ」と呼びます。不動産屋に「ルームシェアで探しているので振り分け型がいいんです」と言えば分ってくれる、はず。

不動産用語・振り分け【賃貸のハウスコム】

 

b. 風呂・トイレ別なのに独立してない
3~4人で生活するんだから「誰かが長風呂していたら他の人がトイレに行けなくて死亡」とかいちいちなってられない訳です。
だから、物件を探す時には風呂・トイレ別に必ずチェックを入れます。しかし、物件によっては「これだと安心して服脱げなくね?」的な感じのものがあります。

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脱衣所がトイレまでの通り道になっている訳ですね。

天井にレールを取り付けてカーテンで仕切るというのも手なのかも知れないけど(ギークハウス新宿2丁目はそうです)、個人的には鍵が掛かる扉が欲しいかなあ。
ちなみにギー宿2のお風呂を出ると高確率で猫系男子(モカ様)と目が合いました。ナズェミテルンディス!!

洗面台とお風呂が独立してないぐらいは普通ですが、トイレとお風呂は別物として使えることが基本です。

3.駅からのアクセス(立地)

最近はシェアハウスも多いので、荷物量の少ない店子は「ちょっちだるいかも」思ったらさくっと退去してしまいます。ドミトリータイプで多めに人をいれているならともかく、個室タイプのシェアで空きが出るのは結構痛い。なので、アクセス(立地)がいいことはシェアハウスの大前提です。もしくは、駅徒歩10分超えるけど複数路線使える、とかですね。

駅からのアクセスが悪くとも存続しているシェアハウスは、安いか共有部がめちゃめちゃ広いかコンビニが近いかのどれかです。要は、他のバリューがあります。

不動産相場は立地が最重要ですので、シェアハウスも例に漏れず、という、ごく普通の話です。

 

余談 兼 応援ご紹介ですが、現在最もアクセスが悪いギークハウスは夕張だと思います。北海道で生まれ育った私も行こうとも思わないレベルのアクセスの悪さ。

管理人さんがホリエモンにアドバイスを頂いたそうなので、許可を得て転載します。

Q. 訳あって夕張市で家を譲り受ける事になりまして、シェアハウス件ゲストハウスにするべく、改築費をクラウドファンディング( http://goo.gl/ryqGE9 )で集めようとしているのですが、なかなか上手くいかない状態です。
堀江さんならどうやって資金をあつめますか?
ぜひ知恵をお貸し下さい!

A. まず、私だったらそんな無理ゲーやりません(笑)。
なんでわざわざそんな難易度の高い事やろうとするのか理解不能です。
そもそもシェアハウスとかゲストハウスを利用する人は、なぜわざわざ過疎が進む夕張市に行こうと思うんですか?
わざわざ行く理由がないと行かないでしょ。
まずはそれを作るしかないです。
ってか、まずそこから考えてないことがおかしい。
家を譲り受けることが起点で物事が始まってるからおかしくなるんです。
夕張にわざわざ行かないとできない体験をまず考えてみてください。そこからです。

地方は、ギークハウス岡山はずいぶんにぎわっている印象だし、シェアハウスは特色のある住民1人ですごい化けることもあるので見守っています。

4.ルームシェア可物件であること

何故だかよく分かりませんが、大家はルームシェアが嫌いです。契約名義人以外が住んでいると転貸ということで契約解除の理由になります。
不動産屋が「大家は遠くに住んでるからバレないよ」となどと言って契約をさせてしまうこともありますが、運営がうまく行っていたところに突然大家が乗り込んできて「聞いてない!」と怒って契約解除した例を知っています。
大家は虎視眈々と入居者から金を絞り取ろうとする対立関係の存在です。シェアの許可はきちんととっておきましょう。

最近、SUUMOでは「ルームシェア可」という条件で絞り込みが出来るようになりました。それを活用しつつ、「シェア可で探しているのでこれみたいな物件を見せて」と不動産屋に可能な限り手広く紹介してもらいましょう。どうせ実際に内見までいける物件はせいぜい数軒です(大家に電話確認後「シェアはやっぱりダメ」とか言われるので)。

ただ、広くて空いていれば意外と交渉でなんとかなったりもするようですね。

検索条件に『ルームシェアOK』を付けていたから、そもそもそういう情報を登録していない物件というのは検索結果に表示されない。その条件を外して検索したら、一気に検索結果が倍くらいになった。その中に、浅草橋駅徒歩1分、専有面積170平米という凄まじい物件が空いているのを見つけた。見た瞬間に「ここでシェアハウスを始めないと今後の人生にとって損だ」と確信した。

僕の直感はだいたい外れが無い。すぐに連絡を取って「シェアで住む」という連絡を取ってみたら、なんとあっさりOKしてくれた。不動産屋はいかにも地元密着型な感じで、インターネットには疎そうな感じがした。僕の目論見は当たっていたのだ。

5.家具・内装の確保

1~4までで物件の契約に至ったとします。おめでとうございます。

次には内装を考えなければいけません。「住民が入ったら一緒に考えよう」と思っても、基本的には入居者候補も内見で「ここで生活できるか?」というイメージをするので、生活は出来るという状態に可及的速やかに整える必要があります。個室型だと、個室内は空っぽかベッド・机程度でもいいんですが、共有部の冷蔵庫・洗濯機などは必須です。(ちなみに、空っぽ・安めで募集をすると、1人暮らし経験者が長く住むこと前提で引っ越してきたりするので運営が安定します。)

ただ、やっぱりシェア足るもの、予算は抑えたい訳です。ここで予算を掛け過ぎると初期費用の回収のために家賃設定を高くする必要が出てきかねません。最近は高級型のシェアハウスも増えてきてますが、それでも「1人暮らしより安く済むのがシェアハウス」というのがマジョリティです。

ギークハウス連合に入ると「1人暮らしをしていたけどシェアハウスに住みます!つきましては誰か家具・家電の欲しい人!」という譲渡がちょくちょく行われています。
私の場合は「友人が諸事情で家具付きの物件を購入した」のでごっそりと頂くことができました。当時ギークハウス新宿に住んでいた運転の超絶上手い人が手伝ってくれて、千葉の新居まで貰いに行きました。

 

それ以外でも、洗濯機なんかは物々交換の掲示板でよく出ているのを見ます。

東京都の家電の中古あげます・譲ります

 

洗濯機は大人2人掛かりでなら運べますが、冷蔵庫は流石に素人搬送はやめた方がいいです。なので、掲示板よりはヤフオクの方がいいでしょう。冷蔵庫は大きいものだと20~30万する代物なので、送料1~2万は掛けてもいいアイテムです(ギークハウス元住吉はヤフオクで送込み3~4万で入手したそうです)。
うちの冷蔵庫は、私より背の高いものを東京都北区から品川区までたった1万円でヤマトに運んで貰いました。階段もあったことを考えると非常にお得です。

おおまかに家具・家電が安く手に入ったら足りないものを追加で買って行くことになります。
私が一番使った家具サイトはここです。10アイテム以上買ってます。低価格帯の中では質がいいと思う。

頑張る家具屋 タンスのゲン

6.店子の家賃設定

募集のためには「で、いくら?」を決めないといけません。
礼金や仲介手数料はなくても、世の中にはそんなに頻繁に引っ越すニーズがないようで、7万円を超えると問い合わせがゼロなことも少なくありません。
つまり、安く長居したい。シェアハウスに「更新料不要」をメリットとして探す人もいるぐらいです。ただ、「安いのが一番の目的」という人は、同居人として微妙なので、そこは避けた方がいいです。
そういう辺りから5万後半~行っても7万前半が家賃のボリュームゾーンだと思います(水道光熱費やインターネット費用を込みにするかどうかで見た目上調整することは出来ます)。

うちは個室で3万(共益費込みで4万)という格安の部屋があるのですが、本来ここに人をいれるつもりはありませんでした。納戸だし。2番目に内見してくれた人がめちゃめちゃよかったので「うち住むー?いくら出せるー?」という確保モードに入った結果です。

7.入居者の募集

個室型=募集人数が少ないと「友達の友達」ぐらいでも埋められる時は埋まりますが、それ以外の住民を求める場合はコンセプトを明確にして打ち出しましょう。
うちは、私が「ギークハウス」を作りたかったというのが数年越しの目標だったのでギークハウスです。
ギークハウスだよというブログを新規に作って(はてなサブアカウント)募集を掛け、phaさんにギークハウス公式に載せてもらったら問い合わせが来て、そちらから来た2名の内見者はスムーズに確定しました。

 

もう1人が決まったのは、別の掲示板サイトです。

ここも紆余曲折があって、同じ条件の部屋を

  • 共益込み7.2万で出す→問い合わせなし
  • ペット可で出す→犬連れ内見が来たものの、以下の理由で微妙
    狂犬病予防接種やワクチン証明を出せない→打ってない
    ・初めての場所なのにフレキシブルリード(長さ不定)で連れて来て犬のコントロールが出来てない
  • 5.5万&光熱費別(1~1.5万)で出す→10人ぐらいからメッセージが来るも、5年ぐらい住みたい45歳女性とか2歳児連れとか→まとめてまるっと返事しなかった
  • 込み6.7万で出したら4人からメッセージが来て、最初に内見した人で決定

見てる母数が多いものの、ぴんと来る入居者はなかなか来ないなあというのが正直なところです。なので、「人で決めたいのでまずは内見から」と注意書きは必要だし、判断基準になる情報を書いてくれるように記載した方がいいです(私の場合は年齢・国籍・入居予定期間)。変なメールは無視していい、というのが掲示板側のスタンスでもあります。

タイミングによっては中国人・韓国人の問い合わせも結構あります。メール本文ではしれっと日本語で書いていても、メールアドレスで「あっこの人ヤナギさんじゃなくてliuさんだ!」と判明することも。
あと英語問い合わせの外国人も多少はあります。外国人は割と友人・恋人の連れ込みが多い印象があり、個室型の場合は警戒した方がいいかなというのが正直なところです。

ちなみに、ルームメイトカフェという掲示板の方が活発らしいとは聞くのですが、試しに載せてみたら、登録後20分で「いきなりの申し出で、ルームシェア掲示板で何を言っているのと怒られてしまうかもしれませんが、女主人様と召使いの主従関係にご興味はございませんか?」というメッセージが来て、恐怖のあまり即アカウントを消して逃亡しました。

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積極的に外国人を探す場合はこのサイトもありです。地域別に掲示板が分かれており、私がシンガポールに住んでいた時はこれをメインに部屋探ししていました。

tokyo rooms & shares - craigslist

 

それと、多分珍しいパターンですが、phaさんが出たNHKの番組、ハートネットTVを見てギークハウスを知ったという人が内見に来ました。

が!根本的に話が通じないしお金も就労経験も社会常識もない人で(ギークハウスに住んだらゆるく生きられるんですよね?って言われたんですが、家賃は必要ですよ…)、TVで情報収集してる人と同居するのはちょっとキッツイなーと思いました。

8.日々の生活という運営

物件が決まり、人も決まれば、後は運営ですね。募集の時に変な人を避けることが出来れば、基本的には問題はないはずです。

オフラインで顔を合わせるのはもちろんですが、オンラインでも繋がっておきましょう。ギークハウス界隈でよくあるのがSNSの住民向けグループとグループチャットです。ご飯多めに作ったよ連絡などの時に積極的に活用していったり、近隣のお勧めスポットなどの情報があれば事前に投稿しておきましょう。「これは役に立つ」と思わせておくのはマイナスには働きません。

ちなみに、ギークハウス界隈は共益費にお米を含めている所が多いです(管理人がそこに触れていなくても、住民が自発的にお金を出し合って共有米を運用しているギークハウスもあります)。うちもその例に漏れずで、むしろ「飯もシェア出来ないでなーにがシェアハウスだ!」という想いもあります。
管理人として言えば、炊飯器を何個も置きたくないし、だったらご飯はまとめて炊く仕組みにしないとねと思います。

掃除等は、誰か掃除が苦じゃない住民が入るとそれで回ったりするんですが、それだけを当てにすると大変なことになります。基本的には、私の場合入居者が一人暮らし経験をしているかどうか見ていたので、各自が自分の使った分は自分で片づけるで上手くいきます。
他は、うちは月1回土曜の午前にみんなで掃除をすることにしました。「時間を区切ってみんなでやろう!」というわけです。リビングに貼ってあるカレンダーに予定が書き込んであります。これは、多分発言小町か何かの夫婦がうまくいくコツ的なものに、「誰かが立っている時は立つ(例:奥さんが食器洗いをしていたら旦那さんは掃除、など)」というのがあったのでそれを真似てみました。

小口現金を入れる箱(募金箱)を用意しておくと、「トイレットペーパーなくなってたから買って来た、お金は募金箱から回収した」と住民が自発的にやってくれてスムーズです。外部住民を呼ぶ飲み会をやる時はここに参加費を入れてもらいます(ギークハウス界隈は、持ち寄り式よりは会費制の飲み会が多いです)。

電気の契約アンペア数は上げておいた方がいいようです。サーバーを運用するような住民がいる場合に、ブレーカーが落ちると恨まれることがあります。人数が多いギークハウスでは60Aにしているところの方が多いようです。

その他、生活を始めて不便だなと思ったものでそんなに高くないと思ったらちょこちょこ買ってます。

 

基本スタンスとしては「言いづらいことも言わざるを得ないかもしれないから、事前にいい感じの人間関係を築いていこう」です。他人と生活するなんて良かれ悪しかれストレスになるのだから、身内意識を形成することにより「まあいいか」度を上げていこうという戦略です。これは住民にとっての私と、私にとっての住民と両面から必要です。

 

という訳で、紆余曲折の末に満室になったギークハウス大井町(犬)を作ってみてのノウハウ公開エントリでした。